Toutipi : Immobilier location vente

Prêt à taux zéro : montant des droits et modalités.

2012-04-20T16:18:40Z

Le prêt à taux zéro (PTZ) existe depuis 1995 et a été revu à de nombreuses reprises. En 2012, le PTZ+ est à nouveau réformé et nécessite le respect de nouvelles conditions. Mode d'emploi.

Alors que l'année dernière le PTZ+ était attribué à tout primo accédant quel que soit son niveau de revenu, désormais l'aide redevient accessible sous conditions de ressources. A titre d'exemple, pour un couple avec deux enfants, les revenus ne pourront dépasser 87 000 euros en région parisienne, sur la Côte d'Azur ou le Genevois français (zone A), 61 000 euros dans une grande métropole de province (Zone B1), 53 000 euros dans une ville moyenne ou en secteur rural (zones B2 et C). Comme auparavant, précisons que l'acquéreur doit être primo accédant ou n'avoir pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans. Cette condition n'est cependant pas exigée si l'emprunteur (ou quelqu'un de sa famille) détient une carte d'invalidité ou s'il a été victime d'une catastrophe naturelle.

Aide pour financer la résidence principale

Il faut toujours que le logement financé soit la résidence principale de l'acquéreur mais, avec la nouvelle version du PTZ+, il n'est plus possible de financer l'acquisition dans l'ancien. Sauf, s'il s'agit d'un logement vendu au locataire par un organisme HLM ou d'un logement ancien ayant fait l'objet de travaux très importants permettant au logement d'être assimilé à du neuf. Cette dernière possibilité ne sera toutefois applicable qu'à compter du 1er juin 2012.

Avantages du PTZ + pour le neuf et le logement social

De fait, le PTZ+ finance surtout l'acquisition d'un logement neuf. Il peut s'agir de l'achat d'un terrain et de sa construction, d'un logement neuf déjà construit ou à construire, d'un local transformé en logement, l'acquisition par le biais d'un contrat de location accession. Autres possibilités : l'achat de la nue propriété ou de l'usufruit, le rachat de part de SCI ou d'indivision, sous réserve que cela conduise à l'acquisition totale du logement.

Quel montant en 2012 ?

Comme l'an passé, le montant du PTZ+ dépend de la zone géographique d'implantation du logement, de son niveau de performance énergétique et de la composition du ménage qui occupera le bien. Dans le neuf, il est fait une distinction entre logement BBC (Bâtiment basse consommation) et logement non BBC. Les taux oscillent entre 24 et 38 % pour du BBC et entre 14 et 26 % pour du non BBC. Ces taux s'appliquent non pas au prix réel du logement mais à des prix plafonds fixés en fonction de la composition de la famille et de la localisation du bien.

Coût d'une opération

A titre d'exemple, pour un couple avec deux enfants achetant un logement BBC à Lille, Lyon ou Marseille, le coût de l'opération ne pourra dépasser 234 000 euros et le montant du PTZ+ s'établira donc à 77 220 euros sur la base d'un taux de prêt de 33 %. Pour un logement HLM, le taux du prêt est fixé à 10 % d'un prix applicable à l'ancien. Côté remboursement, la durée du prêt est fonction des revenus et du nombre de personnes destinées à occuper le logement et peut s'étaler de 8 à 25 ans. Plus les revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Les acquéreurs modestes bénéficient, pour leur part, d'un différé de remboursement partiel.

Le temps des bonnes affaires immobilières ?

2012-03-09T16:56:43Z

Entre les taux de crédits attractifs et les baisses de prix annoncées...Et si c'était le moment d'acheter avant une prochaine remontée ?

Taux de crédits en baisse.

La bonne nouvelle a été annoncée cette semaine par le baromètre de Meilleurtaux, qui indique que les taux de crédit sont en repli ! La tendance était perceptible en février avec quelques effets similaires, elle se confirme plus largement en mars. En effet, selon Meilleurtaux, 83 % des banques ont baissé leurs taux de crédit immobilier, les autres les ont laissés stables. C'est la première fois depuis mai 2010, qu'aucun établissement ne relève ses taux. En mars, pour un prêt sur une durée de 15 ans, le taux fixe moyen s'établit à 3, 95 %. Sur 20 ans, il est à 4, 20 % et sur 25 ans, à 4, 43 %. Bref, les taux demeurent attractifs. La raison principale ? Les banques ont envie de proposer des taux intéressants en cette période, traditionnellement propice aux transactions immobilières.

Les prix de l'immobilier en repli.

Après la flambée de ces dernières années, puis une stabilisation des prix, le mouvement semble affecter certains marchés. C'est la fin des biens surévalués et le début d'une contraction. Certes, Paris avec un prix moyen de 8 390 €/m2 pour un appartement, ne montre pas de signe de faiblesse même si les notaires prévoient une légère décrue de l'ordre de 1% dans la capitale pour cette année. Au niveau national, le volume des transactions devrait chuter cette année entre 15 et 20 %. L'incertitude économique, fiscale et électorale y est pour beaucoup. Si l'on ajoute la suppression du PTZ + dans l'ancien, la réforme des plus-values immobilières, l'attentisme est de mise. Mais des baisses de prix de 10 à 15 % selon la FNAIM et les notaires vont inciter à l'acquisition.

Des propositions pour le logement.

2012-02-27T15:50:30Z

Dans le cadre de réflexions entamées sur les bases d'une étude d'Ipsos, le groupe Nexity a présenté des propositions pour une France des « bien logés ».

Comment construire plus là où sont les besoins et sans dépenser plus ? Comment répondre aux souhaits de ménages qui veulent devenir propriétaires mais qui n'en ont pas les moyens ? Partant du constat d'un manque cruel de logements en France, de l'ordre d'un million, Alain Dinin, président de Nexity, est catégorique « il est urgent d'aller vite tout en sachant que l'impact de la fluidité du marché ne se fera sentir que dans un délai de 3 à 5 ans ».

Maîtriser les terrains et les prix.

Concernant le volet construction, l'idée est de construire davantage de logements sociaux là où sont véritablement les besoins. Pour y parvenir, l'étude préconise de modifier la loi SRU et de bâtir davantage, de fluidifier le parc social pour « combler la pénurie de logements afin de répondre aux 1,2 million de demandes en attente ». Il incite également à libérer des terrains, notamment ceux de l'Etat, en maîtrisant totalement les prix. Parmi les autres pistes envisagées, le plafonnement des prix de vente et des loyers parallèlement à une réduction de la marge des promoteurs, dont le maximum serait de 8 %.

Soutenir l'accession à la propriété.

Le groupe immobilier propose la création d'un Prêt Apport Logement (PAL) à 0 % dont le montant varie en fonction des revenus. Il soumet également l'idée de développer la primo-accession sociale sécurisée grâce à des partenariats entre secteur HLM et secteur privé. Par ailleurs, il souhaite apporter une réponse « sociétale » pour mieux loger les étudiants et le seniors.

Taux de crédit : en mode pause.

2012-02-27T15:44:05Z

Bonne nouvelle pour les acquéreurs : les taux de crédit immobilier sont plutôt sages en février. Mais cela va-t-il durer ?

Selon le dernier baromètre des taux fixes de crédits immobiliers, établi par Empruntis, courtier en ligne spécialisé dans les crédits immobilier et les assurances, les nouvelles sur ce secteur sont plutôt rassurantes. En dépit de craintes émises par des économistes sur l'impact de la perte du triple A de la France et ses conséquences directes sur le marché, les taux restent attractifs. Sur une durée de 15 ans, les taux moyens des régions affichent en moyenne 4 % et 4, 20 % (hors assurance). Ils sont mêmes en très légère baisse sur presque toutes les durées dans le Nord, en Ile-de-France, à l'Est et en Rhône-Alpes.

Sur 20 ans, les régions Ouest, Sud-Ouest, Rhône-Alpes, et Ile-de-France enregistrent des taux moyens à 4,25 %, quant aux régions Est, Méditerranée, et Nord, elles s'affichent à 4,30 %. Selon Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis : « Les écarts entre les régions se réduisent énormément en raison principalement des fortes baisses enregistrées par les régions les plus chères le mois dernier ». Cette situation de taux qui restent intéressants va-t-elle perdurer ? A ce stade, il n'y a pas de progression des taux fixes en vue, que ce soit à court ou moyen terme. Mais le scénario pourrait changer cet été en raison d'un contexte économique toujours extrêmement fragile.

Faire une offre d'achat.

2012-02-22T13:47:49Z

Vous avez trouvé l'appartement de vos rêves, mais vous le trouvez trop cher. Pourquoi ne pas faire une offre d'achat ?

Une offre écrite vous engage.

L'offre d'achat est une pratique courante. Mais sachez que celle-ci étant généralement écrite, elle vous engage dès lors que le vendeur accepte les conditions de cette offre. S'il y donne suite, vous ne pourrez plus, en effet, vous désister. La vente devient ferme. Si vous renoncez à acheter, le vendeur sera même en droit de vous réclamer des dommages et intérêts. En revanche, si le vendeur ne donne pas suite à votre offre, vous reprenez votre liberté. Et s'il vous fait une contre-proposition qui ne vous convient pas, vous serez délié de votre engagement.

Quelques précautions s'imposent.

A défaut de pouvoir faire une offre verbale, ce qui est rarement le cas lorsque vous passez par un agent immobilier, vous devez prendre vos précautions avant de signer une offre d'achat. Une fois paraphé, ce document confirme votre engagement d'acheter à un certain prix. L'offre mentionne généralement une durée. Faites en sorte que celle-ci ne soit pas trop longue, qu'elle n'excède pas un délai raisonnable, de l'ordre d'une semaine à dix jours, ce qui laisse largement le temps au vendeur de réfléchir. Faites préciser - c'est toujours mieux -, les conditions d'acceptation ou de renonciation à l'offre. Si vous n'indiquez aucun délai, vous pouvez normalement vous rétracter à tout moment, dès lors que le vendeur n'a pas encore répondu. Indiquez également si vous devez ou non recourir à un crédit pour financer l'achat et mentionnez que la vente ne sera légalement constituée qu'au terme de la promesse ou du compromis, si les conditions suspensives sont levées (financement à crédit, notamment). Et surtout, ne versez aucune somme d'argent, c'est interdit !

L'immobilier : placement n° 1.

2012-02-22T13:42:50Z

Entre les différents placements financiers, la pierre a plus que jamais la cote dans un contexte économique perturbé…

47 % des Français considèrent l'immobilier comme le meilleur placement financier, révèle la nouvelle enquête du Cercle des épargnants réalisée par l'institut CSA, publiée ce mercredi 15 février. Le livret A et les comptes sur livrets bénéficient d'une forte hausse de confiance de la part des consommateurs, de l'ordre de douze points (46 %).

L'année 2012 s'annonce compliquée pour l'épargne des Français, puisque 18 % envisagent de puiser dans leurs ressources. Tous les ménages semblent concernés par cette obligation, surtout les foyers au patrimoine financier de 50 000 € et plus (25 %), et entre 15 000 € et 50 000 € (24 %). A l'inverse, 29 % pensent réussir à mettre davantage d'argent de côté cette année.

Boudée par les consommateurs en 2011, l'assurance-vie devrait mettre du temps à remonter dans l'estime des épargnants, puisque seuls 19 % des répondants considèrent ces contrats comme le meilleur placement financier pour son épargne.

Emprunter...mais à quel prix ?

2012-02-22T13:36:56Z

Profil type, capacité d'endettement, pouvoir d'achat immobilier…il en faut beaucoup pour accéder à la propriété.

Le profil de l'emprunteur

Si vous avez entre 30 et 34 ans, vivant en couple mais sans enfant, salarié du secteur privé avec des revenus compris entre 25 000 et 49 000 euros par an, vous avez le profil type pour emprunter environ 180 000 euros et vous offrir la résidence principale de vos rêves. C'est ce qui ressort de l'étude du courtier en crédit immobilier Ace, sur une base de 6 000 dossiers traités. Les emprunteurs sont de plus en plus des ménages aisés qui bénéficient d'un apport personnel conséquent.

Les banques serrent la vis

Selon le dernier Observatoire Crédit logement CSA, le nombre de crédits immobiliers accordés aux particuliers a chuté de 25 % en janvier 2012 par rapport à la même période l'an dernier. En décembre 2011, le recul était déjà de… – 49 % ! En cette période d'incertitude économique, électorale et fiscale, les candidats à l'accession sont moins nombreux et les banques ont durci les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Elles sont beaucoup plus vigilantes sur les dossiers : apport personnel, revenus, stabilité professionnelle.

Le pouvoir d'achat immobilier

Meilleurtaux publie chaque mois son palmarès des taux dans les 10 plus grandes villes de France. En février, Nantes et Toulouse conservent la tête du classement avec des taux stables autour de 3,90 % sur 20 ans (hors assurance). Concernant le pouvoir d'achat immobilier, le baromètre souligne de nouveaux écarts importants entre plusieurs villes. A titre d'exemples, sachez que pour une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans vous pouvez devenir propriétaire d'un appartement de 67 m2 à Strasbourg ou d'un 40 m2 à Nice. Pour la même mensualité et la même durée, vous obtiendrez… 19 m2 à Paris.

Crédits en chute, taux en hausse.

2012-02-15T15:50:02Z

A l'heure où les taux d'intérêt remontent progressivement, les crédits immobiliers sont en chute libre…

L'Observatoire Crédit logement CSA a fait état d'une chute vertigineuse : – 25% de crédits immobiliers accordés aux particuliers en janvier 2012 par rapport à la même période l'an dernier. On était déjà à – 49% en décembre. Michel Mouillart, spécialiste des questions relatives au logement et qui dirige l'institut à l'origine de l'étude parle de « coup de massue ». Il y a moins de candidats à l'accession mais il y a aussi plus de refus des banques.

Parmi les raisons :

La suppression du PTZ+ dans l'ancien, qui était un véritable coup de pouce pour de nombreux ménages (300.000 en ont bénéficié l'an dernier).
Dans le neuf, l'investissement locatif Scellier raboté, passant de 22 à 13% est devenu moins attractif.
Mais il y a bien sûr l'incertitude économique, électorale et fiscale qui règne et le fait que beaucoup de ménages préfèrent reporter leur décision d'acheter une maison ou un appartement.

Une chose est sûre, les banques ont durci les conditions d'octroi des crédits immobiliers, elles sont beaucoup plus vigilantes sur les dossiers : apport personnel, revenus, stabilité professionnelle. Actuellement, les emprunteurs sont de plus en plus des ménages aisés qui bénéficient d'un apport personnel conséquent.

Au niveau des taux d'intérêts, nous sommes encore sous la barre psychologique des 4% . L'Observatoire Crédit logement CSA fait état de 3,97% en moyenne. Attention, les taux montent progressivement. Ils étaient à 3,94% en décembre 2011 et 3,86% en novembre dernier. Le taux moyen devrait ainsi remonter vers les 4,25% d'ici l'été prochain.

Faut-il bloquer les loyers ?

2012-02-15T15:43:31Z

L'évolution du prix des loyers va devenir l'un des éléments clés du volet logement dans la campagne électorale. Dans le domaine, chacun a son idée...

Depuis quelques semaines, le logement est entré de plein pied dans la campagne électorale. On a beaucoup parlé de construction, de logement social, mais il y a un autre aspect qui a toute son importance, c'est le traitement des loyers. Faut-il oui ou non toucher aux prix des loyers ? Faut-il qu'un gouvernement intervienne dans le domaine ? Et là aussi, il y a des divergences.Si l'on prend par exemple le Front de gauche de Jean- Luc Mélenchon, il est pour le blocage des loyers. A partir d'une moyenne établie dans un quartier, l'idée est de baisser et de remettre à niveau tous les loyers supérieurs qui dépassent. Dans son programme, François Hollande est en faveur de l'encadrement des prix des loyers dans les zones tendues. Mais uniquement à la première location ou à la relocation. Il ne toucherait pas à ceux qui sont en cours. Pendant ce temps à droite, Benoist Apparu, le secrétaire d'Etat au Logement a longtemps parlé « d'idée stupide » concernant le blocage des loyers. Le président Sarkozy a même dit dans son allocution télévisée il y a 15 jours qu'en cas de blocage des loyers « les propriétaires iraient placer leur argent ailleurs. Que c'était le meilleur moyen de décourager les propriétaires… « plus personne ne louera et plus personne ne construira. »a-t-il ajouté. Or, dans son discours sur la politique du logement, prononcé à Longjumeau la semaine dernière, un passage est à souligner. Il a déclaré qu'il fallait « réfléchir à un système pour bloquer les loyers qui sont supérieurs de 20% à la moyenne au moment de la relocation ». Ajoutant : « S'il y a des abus, c'est le rôle de l'Etat, d'empêcher ces abus ». Voila donc une évolution notable. En tout cas ce système existe, il s'appelle le « miroir des loyers ». Et le modèle nous vient d'un pays voisin…l'Allemagne. -

Crédits logement : la chute en 2012.

2012-02-03T10:20:06Z

En cette période d'incertitude économique, de très nombreux Français devraient reporter leur décision en matière de logement. Deux études enfoncent le clou.

Beaucoup d'experts sont catégoriques : le resserrement des conditions d'octroi de crédit par les banques, la remontée des taux d'intérêt, la fin du PTZ + dans l'ancien, les prix toujours très élevés de l'immobilier et la peur du chômage auront un impact sur le marché. Selon eux, et pour toutes ces raisons, de nombreux ménages ne vont pas se lancer dans l'acquisition d'une maison ou d'un appartement d'autant qu'en cette période électorale, avec les réformes sur la fiscalité, c'est le mode pause qui semble être privilégié. Pour preuve, les Français ne sont que 4 % à envisager de signer un crédit immobilier, et 3,6 % à souscrire à un crédit à la consommation en 2012. C'est ce que révèle une enquête Sofres pour l'Observatoire des crédits des ménages, publiée par la Fédération bancaire française le 19 janvier.

Toujours selon cette étude, en 2011, les Français n'ont pas été tentés par les prêts immobiliers et les crédits à la consommation, dont la proportion de détenteurs est restée stable par rapport à 2010. Aujourd'hui, 31 % des ménages remboursent un crédit à l'habitat, et 30,2 % s'acquittent des mensualités d'un prêt à la consommation.

Une autre étude de Crédit Logement/CSA indique que le montant des crédits immobiliers devrait fortement baisser en 2012. L'enquête prévoit une chute de 20 %, après un recul de 5 % en 2011. Les taux, eux, devraient progresser de 30 points de base d'ici l'été. Ce qui signifie en terme d'augmentation, qu'après une fin d'année à 3,94 %, les taux pourraient atteindre selon l'Observatoire, une moyenne 4,25 % dans 6 mois.

L'agent immobilier a la cote.

2012-02-03T10:15:10Z

Si certains se plaisent à véhiculer l'image de l'agence immobilière ringarde, trop chère et pas assez réactive, sachez qu'elle se révèle indispensable aux yeux d'une écrasante majorité. Le résultat de l'enquête menée durant 6 mois par l'IFOP, l'Université de Paris Dauphine et MeilleursAgents.com auprès de 6 077 personnes en quête d'informations pour l'achat ou la vente de biens immobiliers, est le suivant : près de 80 % des Français font appel aux services d'une agence pour acquérir un bien immobilier. Ils sont 26 % à opter pour la voie de particulier à particulier. Selon l'étude, les acheteurs préfèrent passer par des professionnels, qu'ils jugent trois fois plus efficaces.

Les vendeurs de biens immobiliers s'en remettent également aux agences. Au total, 70 % de ceux qui vendent un bien font appel à leurs services tandis que 28 % passent par le canal de particulier à particulier.

Dans le détail, 68 % des transactions immobilières sont réalisées grâce à une agence spécialisée, contre 19 % qui sont effectuées entre particuliers et 13 % par d'autres moyens (notaires, familles, amis...). Six Français sur dix tentent à la fois de vendre ou acheter leurs biens via des professionnels et des particuliers.

Le PTZ + en 2012.

2012-01-11T10:44:02Z

Depuis le 1er janvier 2012, le PTZ + est recentré sur l'immobilier neuf. Mode d'emploi de ce prêt « coup de pouce » pour accéder à la propriété.

Dans le cadre de la loi de finances 2012, le prêt à taux zéro plus est réformé. Ce dispositif avait permis l'an dernier à près de 300 000 ménages de bénéficier de cet apport supplémentaire pour acheter une maison ou un appartement anciens. Désormais, le prêt concerne avant tout le neuf, et il est distribué sous conditions de ressources.

Comment ça marche ?

Selon l'article 86 de la loi de finances initiale pour 2012 et parmi les opérations concernées, le PTZ + peut financer :

La construction d'un logement.

L'acquisition d'un logement neuf en vue de sa première occupation.

Une exception toutefois dans l'ancien : il peut être distribué à des locataires qui souhaitent devenir propriétaires de leur HLM (habitation à loyer modérée).

Qui peut bénéficier du PTZ + en 2012 ?

Les primo-accédants. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.

Caractéristiques et montant du PTZ+

Le PTZ+ est modulé en fonction de la performance énergétique du logement : la distinction est faite entre les logements qui ont obtenu le certificat BBC-Effinergie (bâtiment basse consommation) et les autres. Plus il est économe en énergie, plus le prêt est important.

Selon l'arrêté « le montant ne peut excéder une quotité du coût de l'opération pris en compte dans la limite du montant maximum réglementé variable en fonction du nombre de personnes composant le ménage, de la situation géographique du futur logement et de son caractère neuf ou ancien. »

Enfin, le prêt est remboursé sur une durée de 8 et 25 ans, et varie selon le niveau de ressources des emprunteurs. En 2013, une condition de performance énergétique sera exigée.

Immobilier : du neuf en 2012 !

2012-01-11T10:32:47Z

Vous avez dit réformes ? Le marché nous en réserve de nombreuses.

Voici les principales mesures qui entrent en vigueur cette année.

Il y a tout d'abord le PTZ +, le prêt à taux zéro +, qui est désormais supprimé dans l'ancien (sauf pour les HLM) et qui est recentré sur l'immobilier neuf. Cela concerne les primo-accédants. L'an dernier, plus de 300 000 PTZ + ont été distribués dans l'ancien.

Il y a ensuite les mesures qui concernent les investisseurs :

L'investissement locatif Scellier, qui passe de 22 à 13 % de réduction d'impôt pour ceux qui achètent un bien en BBC (bâtiment basse consommation) pour le louer.

L'investissement Censi-Bouvard est aussi raboté. Cela concerne l'investissement dans les résidences avec services, à savoir les résidences de tourisme, les résidences étudiantes et les résidences seniors. L'avantage fiscal est ramené de 18 à 11 %. Ces deux dispositifs, le Scellier et le Censi-Bouvard, doivent être supprimés fin 2012.

Il y a également, la réforme sur les plus-values immobilières hors résidence principale qui touche les résidences secondaires, l'investissement locatif et les terrains à bâtir. Elle entre en vigueur le 1er février. Il faudra désormais attendre non plus 15 ans mais 30 ans avant d'être totalement exonéré de taxe sur la plus-value.

Parmi les autres réformes qui touchent le secteur de l'immobilier : le taux de TVA appliqué aux travaux d'entretien et de rénovation des logements passe de 5,5 à 7 %.

Il y a un assouplissement du permis de construire pour les particuliers qui souhaitent faire construire ou agrandir leur maison. L'autorisation passe de 20 m2 à 40 m2.

Et puis l'instauration d'une taxe sur les micro-logements de moins de 14 m2 pour les loyers dits « abusifs », qui se situent au-delà de 40 euros par m2 dans les zones tendues.

Voilà pour les principales réformes de cette année 2012, marquée par des incertitudes fiscales, économiques et électorales. Difficile d'en mesurer précisément l'impact sur le marché immobilier. Les clés résideront dans l'attitude des banques pour les prêts aux particuliers, l'évolution des prix et des taux d'intérêts. Tout ceci devrait engendrer un attentisme sur le marché durant le premier semestre. Avec moins de biens mis en vente et des acquéreurs plus prudents.

Plus-values immobilières : comment gérer la réforme ?

2011-12-12T17:15:02Z

Ce nouvel abattement pour durée de détention s'applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.
Toutefois, en cas d'apport à une société familiale, les nouvelles règles s'appliquent aux plus-values réalisées depuis le 25 août 2011. Pourront donc échapper à ces nouvelles règles, les ventes dont la réalisation interviendra avant le 1er février 2012. Lorsque la vente sera assortie d'une condition suspensive (obtention d'un prêt bancaire par exemple), c'est la date de réalisation de la condition qui devra être prise en compte. Compte tenu des délais moyens de réalisation des ventes, les vendeurs devront par sécurité trouver un acquéreur en novembre 2011 s'ils veulent bénéficier de l'ancien régime.

La cession de la résidence principale demeurant exonérée, les vendeurs devront également bien analyser le statut de leur bien immobilier. Le propriétaire ne pourra pas venir occuper le logement juste avant la vente pour bénéficier de l'exonération, une brève utilisation ne pouvant être regardée comme suffisante. Mais lorsque la résidence principale a été occupée jusqu'à sa mise en vente, l'administration fiscale admet que l'exonération ne soit pas écartée à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement. L'administration considère qu'un délai d'une année constitue en principe le délai maximal, dans un contexte économique normal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

Enfin plus que jamais, les vendeurs devront veiller à bien réduire la plus-value des frais d'acquisition (honoraires du notaire, commissions d'intermédiaires, droits d'enregistrement ou TVA) et des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement et amélioration).

Plus-values immobilières : Nouvel Abattement.

2011-12-12T17:08:35Z

La seconde loi de finances rectificative pour 2011 (loi 2011-1117 du 19 septembre 2011) a durci le régime de taxation des plus-values immobilières (résidences secondaires et locatives, terrains).

De quoi parle-t-on ?

L'abattement pour durée de détention qui permettait de bénéficier d'une exonération totale au bout de 15 ans de détention (abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème) devient progressif et ne conduit à une exonération totale qu'après 30 ans de détention. L'abattement est ainsi désormais fixé à :

2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Les crédits immobiliers en hausse.

2011-12-12T16:56:28Z

Dans leurs derniers indicateurs, les spécialistes du courtage en crédit indiquent que les taux entament leur remontée. Jusqu'où ?

Est-ce la fin des taux de crédit immobilier attractifs ? En cette période d'incertitude économique, le moins que l'on puisse dire est que l'heure est à la restriction budgétaire. Selon Meilleurtaux, la remontée de l'OAT 10 ans (emprunts d'Etat) et les tensions sur le refinancement des banques entraînent une hausse des taux de crédit pratiqués par les banques. Le mot d'ordre est réduction des risques. Sont donc privilégiées : les demandes de dossier pour une maison ou un appartement apportant le maximum de garanties (solidité de l'apport personnel, prêt sur une courte durée...). Pour preuve, aujourd'hui seule une banque sur deux prête encore sur 30 ans.

Seule éclaircie dans cette tendance à la remontée, les hausses sont modérées : 0,12 point en moyenne, selon Meilleurtaux. Pour un prêt sur 15 ans, le taux moyen s'affiche actuellement à 4,02 % et sur 20 ans à 4,26 % (taux hors assurances). Pour un crédit sur 25 ans, le taux moyen est à 4,44 %. Autre phénomène : un afflux de dossiers à traiter en cette fin d'année. Si l'on prend en compte la prochaine suppression du PTZ + dans l'ancien, la revue à la baisse du dispositif d'investissement locatif Scellier et l'entrée en vigueur, au 1er février 2012, de la réforme sur la taxation des plus-values immobilières, le marché immobilier est fortement impacté par les récentes mesures annoncées dans le cadre du plan de rigueur.

Enfin, selon la porte-parole d'Empruntis, Maël Bernier : « Si la perte du triple A français a lieu, elle engendrera quasi automatiquement des hausses de taux pour les particuliers en conséquence d'un coût de l'emprunt plus élevé pour la France et donc pour les banques françaises sur les marchés ».

Achat Maisons, Appartements : La tête au m2.

2011-12-12T16:51:10Z

Vous avez un projet d'achat de maison ou d'appartement mais, en cette période d'incertitude économique, vous vous demandez si c'est bien le moment de passer à l'action. Lucide ou parano ?

Plan d'austérité, rigueur budgétaire, économies drastiques, crise de l'emploi, menaces sur les Etats de la zone euro, mesures de la dernière chance... Chaque jour à l'écoute des nouvelles, vous vous demandez si le ciel ne va pas vous tomber sur la tête et le toit avec. Est-ce le moment de prendre un crédit ? Est-ce que l'immobilier ne va pas s'effondrer l'an prochain et réduire votre joli rêve à néant ? Pourquoi acheter maintenant ? Mais demain, est-ce que cela ira mieux ? Toutes ces questions sont légitimes.

Si vous êtes en situation d'acheter sans trop d'apport personnel, ne vous posez pas la question et foncez. Si vous pouvez encore bénéficier des aides du prêt à taux zéro, élaborer un montage financier qui tient la route sans trop vous endetter, l'accession à la propriété est le meilleur des placements. Certes, les prix devraient baisser en moyenne en 2012 (pas partout cependant) mais les taux de crédits immobiliers vont remonter peu à peu et ils sont aujourd'hui toujours attractifs. L'appartement dont vous rêvez ne va pas perdre la moitié de sa valeur une fois que vous l'aurez acheté. La pierre n'est pas comme une action en bourse, c'est une valeur refuge solide et qui, depuis toujours, a fait ses preuves, d'autant que la demande en logement est plus forte que jamais.

Aussi, pour mettre le maximum d'atouts de votre côté, surtout dans une conjoncture délicate, soyez attentif aux fondamentaux. Ce sont les règles d'or... de l'immobilier. Lorsque vous achetez un bien, privilégiez toujours l'emplacement. Un bien situé près des commerces et des écoles, à proximité des transports se revendra toujours plus facilement. Un appartement bien placé, sans défaut, n'est pas près de voir son prix chuter. Si vous estimez que le bien est surévalué, n'hésitez pas à négocier. En matière de prêt, optez pour les taux fixes, faites jouer la concurrence, et si votre banquier serre la vis, faites appel à un courtier en crédit. Soyez optimistes. Reprenez votre projet en tête, imaginez vos futurs aménagements. ça tombe bien, à l'approche des fêtes, tous les rêves sont permis

L'acte de vente définitif chez le notaire.

2011-10-05T21:50:10Z

La signature de l'acte définitif de vente a lieu chez le notaire. Elle matérialise le transfert de votre propriété à l'acquéreur.

Deux mois environ après la signature de l'avant-contrat, vous vous retrouvez chez le notaire pour signer l'acte authentique de vente.

Pendant ces deux mois, le notaire chargé de la vente a collecté toute une série de documents, purgé les droits de préemption de la commune, recherché d'éventuelles servitudes, vérifié les permis de construire en cas de gros travaux ou d'extension réalisés par vous-même et dépouillé les diagnostics.

Il a par ailleurs demandé un état hypothécaire pour être sûr que le bien n'est plus grevé de garanties liées à un prêt en cours comme une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Il s'est aussi assuré que vous vous étiez acquitté de toutes vos charges de copropriété. Il a également contrôlé votre titre de propriété et votre faculté de pouvoir vendre, notamment s'il s'agit d'un bien commun ou indivis. Ces pièces étant toutes réunies, vous pouvez alors signer chez votre notaire et votre acquéreur peut tout à fait se faire accompagner par le sien s'il le souhaite.

Le jour J, le notaire décline l'identité des parties, puis lit les documents. Chaque partie doit parapher toutes les pages, ce qui prend de plus en plus de temps compte tenu des nombreux diagnostics annexés à l'acte. En tant que vendeur, vous n'avez aucun émolument à payer. Le notaire vous remet alors le chèque correspondant au montant de la vente. Si vous avez réalisé une plus-value, il en défalque automatiquement le montant. Certains notaires ne remettent pas systématiquement le chèque le jour de la signature. Ils attendent la publication de l'acte à la conservation des hypothèques.

Des taux encore bas jusqu'à la fin de l'année.

2011-10-05T21:43:41Z

Attractivité des conditions de crédit mais baisse du pouvoir d'achat immobilier, prudence des banques et réformes à venir...

Les taux sont extrêmement bas, puisqu'ils se situent autour de 4 % après une hausse de 0,80 % que l'on a connue depuis octobre 2010.

Aujourd'hui, un taux moyen se négocie autour de 4,30 % sur 20 ans et 4 % pour un emprunt sur 15 ans (hors assurance).

Les taux devraient rester stables jusqu'à la fin de l'année, parce que les banques qui disposent d'une marge de manoeuvre liée à la baisse assez forte des obligations assimilables du Trésor (OAT) depuis le mois de mai dernier doivent avant tout reconstituer leurs marges tout en maintenant ces taux assez bas.

Les notaires penchent pour une baisse des prix de l'immobilier.

2011-10-05T21:35:42Z

Après les notaires parisiens qui enregistraient des premiers signes d'inversement de tendance, une enquête du site immonot anticipe une baisse des transactions et des prix de l'immobilier...

Selon l'enquête réalisée par immonot auprès d'études notariales, 51 % des notaires interrogés estiment qu'ils vont voir une diminution de leur activité pour les deux prochains mois, alors que seuls 7 %, contre 12 % en début d'été, comptent sur une reprise. Cette baisse est attendue malgré les opportunités que devrait offrir, à compter de février 2012, l'application de la nouvelle réforme sur la plus-value immobilière des résidences secondaires notamment.

L'étude indique que « les incertitudes sur l'imminence de la crise et les conséquences des modifications fiscales semblent avoir pesé sur les anticipations des notaires. » En effet, pour les logements,50 % des notaires interrogés prévoient une baisse des prix alors que seulement 2 % en prévoient la hausse, les 48 % restant pariant sur la stabilité.

En ce qui concerne les commerces, les proportions sont similaires. Seuls les terrains à bâtir n'enregistrent pas une détérioration des prévisions. Enfin l'étude indique que, dans certaines régions, « un fort décalage avec le discours officiel se précise. Les faits constatés dans ce secteur ne reflètent pas le discours des économistes qui ne cessent de prévoir une hausse des prix. » Ces perspectives baissières conduisent plus de 75 % des interrogés à conseiller la vente avant le rachat d'un logement plutôt que l'inverse.